Опасные квартиры на вторичке

Как не остаться без денег и жилья?

Покупка жилья, что называется, «с рук» часто позволяет сэкономить, но требует особой внимательности, ведь в случае ошибки вы рискуете лишиться крупной суммы или квартиры. Как этого избежать, советует отдел вторичного рынка жилья ООО «ДОМКОР».

Итак, выделим категории сделок, которые с большой вероятностью могут быть признаны недействительными или привести к неблагоприятным последствиям.

Квартиры со «свежим» свидетельством о праве на наследство по закону или по завещанию

Главная опасность покупки такого жилья в том, что могут появиться законные наследники, которые предъявят свои права.
Даже истечение 6 месяцев, отведенных для принятия наследства, – не гарантия последующего отсутствия споров, поскольку наследник может быть восстановлен в своих правах по уважительным причинам. Может быть оспорено и само завещание, например, в случае выявления недееспособности наследодателя или подделки самого документа.

Совет: риск снижается, если совершать сделку по истечении срока исковой давности (1 год) с момента регистрации права собственности наследником.

Квартиры по договорам дарения

Особенность сделки с договором дарения в том, что она по природе безвозмездна. Если между дарителем и одариваемым был факт передачи денег и в суде он доказан, договор автоматически расторгается. Еще нюанс: если одаряемый ненадлежащим образом после дарения относится к дарителю, тот, в свою очередь, имеет право расторгнуть сделку.

Наименее рисковым является дарение между близкими родственниками. Хотя и это не панацея от возможного судебного разбирательства, ведь иск может подать иной родственник, кто всегда считал себя «не менее близким к дарителю, нежели одаряемый». Если, например, дарителем выступает пожилой человек, такой родственник может доказать его невменяемость и то, что он также мог рассчитывать на дарение.

Наиболее рискованными являются сделки, при которых гражданин незадолго до смерти передает свою квартиру с помощью договора дарения, выводя её таким образом из наследственной массы путем безвозмездной сделки.

Совет: для безопасной сделки срок, прошедший с момента заключения договора дарения, должен быть свыше трех лет.

В зоне риска и договор ренты или пожизненного содержания с иждивением

Во-первых, если в договоре пожизненного содержания с иждивением (или договоре ренты) не прописано право рентополучателя на рентные платежи взамен оказания услуг по содержанию, обеспечению питанием, одеждой, медикаментами и т.д., то такой договор может быть запросто расторгнут в судебном порядке, поскольку доказательства оказания услуг личного характера по указанным сделкам, как правило, предоставить невозможно. 

Во-вторых, такую апелляцию могут подать родственники, чтобы оспорить перепродажу ренты. Если ее получатель умер, они могут даже потребовать эксгумацию и доказать, что его содержали ненадлежащим образом, а значит, сделка по продаже ренты недействительна. А бывает, что и сами получатели ренты пишут завещание на родственников, а плательщик ренты оказывается в неприятной ситуации, когда квартира может перейти по наследству другим людям.

Совет: решение, ухаживать или не ухаживать за старым, больным человеком в обмен на его обещание оставить вам квартиру после своей смерти, принимать, конечно, вам. В таких ситуациях всё индивидуально. Идти на это можно, будучи на 100 процентов уверенным в дееспособности и порядочности этого человека и его родственников.

Квартиры, приобретенные с использованием средств материнского капитала

Необходимо быть крайне внимательными, если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний или жилье куплено на средства маткапитала. По договору купли-продажи не всегда бывает понятно, что квартира приобретена с помощью «маминых денег».

Поэтому, если у продавца есть дети, рожденные после 1 января 2007 года, следует проверить, использовались ли средства маткапитала при приобретении жилья. Для этого необходимо запросить у продавца справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала. Если он равен размеру материнского капитала, установленному законодательством на момент заключения сделки купли-продажи, это значит, право не использовано. 

Совет: при подтверждении факта использования средств маткапитала необходимо проверить, оформлена ли недвижимость в общую собственность родителей и детей, как это предусмотрено законом. Если нет, то от приобретения такой недвижимости лучше отказаться. Также следует проверить наличие разрешения органов опеки на проведение сделки.

Договор приватизации

Важный момент: лица, которые на момент приватизации были прописаны в квартире и отказались от участия в приватизации, несмотря ни на что, сохраняют за собой право проживания в этой квартире. На момент покупки нужно убедиться, что такие лица добровольно выписались из квартиры.

Совет: для снижения риска запросите у продавца архивную выписку из домовой книги о лицах, когда-либо зарегистрированных (прописанных) в жилом помещении.

Это лишь небольшая часть рисков, подстерегающих покупателя на пути к покупке заветных квадратных метров. Поэтому, чтобы покупка была безопасной, лучше доверить ее профессионалам. За консультацией или сопровождением вашей сделки можно обращаться в Центр недвижимости ООО «ДОМКОР» по адресу: проспект Х. Туфана, д. 45 (13/02а) или по телефону: 58-60-99.