Как удалось обойти дефицит цемента и не остановить стройку соципотечных домов, почему в условиях кризиса на рынке жилья образуется ажиотаж, как быть с обилием мигрантов, сколько осталось земли в Челнах и многом другом - в большом интервью Мунира Гайнуллова. Глава крупнейшего строительного холдинга региона ДОМКОР ответил на вопросы Chelny-biz.ru накануне первого юбилея компании.
«Нам пришлось «перепрошить» весь бизнес-процесс»
– Мунир Анварович, как можете оценить строительный сезон-2023? В прошлые годы по экономике ударила сначала пандемия, потом СВО, политический кризис. Как в этом году?
– Я его оцениваю как в целом положительный. В последнее время нас действительно «баловали» событиями, которые вносили серьезные изменения в работу и жизнь: пандемия, начало СВО, частичная мобилизация… Наши прогнозы на 2023-й были весьма сдержанными: год и на самом деле во многих отношениях непростой, но рынок позволил нам обеспечить хорошие объемы продаж.
Мы идем четко в графике строительства. Сегодня специально перед встречей посмотрел последние цифры: на разных стадиях работ – проектирования, поставок ЖБИ, строительства, ввода – у холдинга находится 93 объекта. Это порядка 730 тыс. кв. м жилья.
Все последние события сильно ударили и по поставкам материалов, и по логистике, и по рынку труда. Это серьезные вызовы для нас. И отчасти новые. Потому что все предыдущие кризисы были кратковременными и не затрагивали каких-то фундаментальных основ. А в этот раз нам пришлось прямо с каких-то базовых вещей «перепрошить» весь бизнес-процесс: и систему закупок, и работу с генподрядчиками, и подходы к продвижению, рекламе, продажам.
Неслучайно я упомянул про пандемию. Она заставила нас пересмотреть некоторые решения, и мы начали выводить на рынок новые продукты с точки зрения организации жизни: это и закрытый двор, и квартиры с функциональными планировками и боʹльшим количеством комнат, так как у многих появилась необходимость в рабочих местах дома.
«В бизнес-классе мы планируем работать и дальше, выделив его в отдельное направление»
– Какие проекты реализует холдинг?
– В этом году мы перешли от слов к делу и вышли в Нижнекамск: завершаем монтаж 18-этажной башни ЖК «Видный» в 21-м микрорайоне и уже приступили к внутренним работам в 10-этажке ЖК «Семья» в 34-м. Еще на два – ЖК «Время» и ЖК «Настроение города» в 47-м и 45-м микрорайонах соответственно – готовимся выйти в ближайшее время. В первом уже идут подготовительные работы. Все жилые комплексы в концепции «двор без машин».
Продолжаем освоение в Альметьевске: сейчас в работе первая из трех башен ЖК «Символ» и приступаем ко второй. Кроме того, завершается проектирование очень интересного объекта на ул. Ленина. Это будет новый для нас формат жилья бизнес-класса: монолитный дом с нестандартными планировочными решениями, оригинальными МОПами, прекрасным благоустройством, другими «фишками». Это уже не индустриальное домостроение, а, скорее, индивидуальное. В бизнес-классе мы планируем работать и дальше, выделив его в отдельное направление. Проект дома готовит приглашенная компания из Казани.
В Елабуге продолжаем строительство ЖК «Адымнар»: полным ходом идет монтаж второго дома, проектируется третий. То есть здесь у нас комплексное освоение территории: как мы это стратегически закладывали, так и идем.
– Но самый большой рынок у вас в Челнах?
– Естественно. Здесь больше всего объектов, и они достаточно разнообразны. Передовиком в номинации «Народная премия» мы в шутку между собой называем ЖК «Новые просторы» в 69-м: люди проголосовали за него рублем. Все там сложилось: инфраструктура, «двор без машин», новый стандарт отделки, дизайнерское оформление МОПов, современная детская площадка.
Второй похожий по набору характеристик – ЖК «Вивальди». Там тоже закрытая территория и одно из последних веяний – акцент на благоустройство. Если раньше мы были сосредоточены на доме в целом (фасадах, МОПах, отделке), то сейчас плюсом берем прилегающую территорию.
Активно ведем работу и по линии ГЖФ: приступаем к строительству 6 и проектируем еще 6 объектов по программе соципотеки в Набережных Челнах. Также идет разработка проектной документации для 5 домов в Нижнекамске. Это перспектива ближайших нескольких лет. Здесь мы тоже поработали над улучшениями: в соципотеку из «коммерции» перекочевали многие решения по фасадам, МОПам, отделке – думаю, жители это заметили. Да, есть ограничения в рамках бюджета, но мы все равно стремимся создавать достойные условия для льготных категорий граждан.
– Расскажите подробнее о проекте с «КАМАЗом» и ГЖФ – в каких домах, в каких квартирах будут жить автозаводцы?
– «КАМАЗ» – одна из немногих компаний, которая озаботилась проблемой удержания имеющихся кадров и создания условий для иногородних, и во главу угла поставила решение жилищного вопроса. Это серьезный подход. Здорово, что исполком оперативно поддержал эту идею, и реализуется она через годами проверенный механизм Госжилфонда.
На сегодня есть совместный проект ГЖФ, «КАМАЗа» и исполкома Набережных Челнов по строительству в 78-м микрорайоне шести домов для сотрудников автогиганта. «Домкор Строю» доверено выступить генподрядчиком. Это будут наши хорошо отработанные 18-этажные башни с разнообразной квартирографией (от студий до трехкомнатных квартир), на любой вкус и запросы.
«Мы общались с жителями Cидоровки: запрос на новое комфортное жилье там тоже есть»
– Ранее озвучивался ряд проектов: ЖК «Изумруды», ЖК в Сидоровке, завершение ЖК «Красные Челны» ближе к Набережночелнинскому проспекту. Возможно, пришлось приостановить их на фоне экономической ситуации либо по другим причинам? Хотелось бы узнать, на каком они сейчас этапе и когда планируется их реализация.
– Мы не торопимся с ЖК «Изумруды». Это во многом знаковый объект – две 25-этажные башни с подземным паркингом, расположенные в самом сердце города. Конечно, для нас это огромная ответственность: хочется представить челнинцам действительно классный продукт, тем более что интерес к этому ЖК очень высокий. По итогам 2020-2021 годов мы переосмыслили ряд решений в части фасадов, планировок, благоустройства. Планируем в следующем году открыть продажи.
Что касается Сидоровки. Это микрорайон, который обойден вниманием застройщиков: в силу стереотипов и ряда объективных причин строек там почти не ведется. Но ведь там живут люди, которые любят свой тихий, спокойный район и не хотят никуда уезжать. Мы общались с жителями Сидоровки: запрос на новое комфортное жилье там тоже есть. Поэтому мы решили прервать паузу и возвести дом в этом микрорайоне: сейчас там идет устройство фундамента. Это будет 18-этажная башня в нашем обновленном стандарте отделки, с качественным благоустройством, спортивными и детскими площадками. Ориентировочный срок ввода – начало 2026 года.
Территорию между Красными Челнами и Набережночелнинским проспектом мы выведем в отдельный жилой комплекс со своим неймингом, концепцией и архитектурой. Класс жилья там будет повышенный: «комфорт +» либо ближе к «бизнесу». На сегодня это один из перспективных проектов, который разрабатывает привлеченная казанская компания «ЭсФоЭс Архитектс». Пока забегать вперед не будем. Ожидаем, что скоро нам выдадут предконцепт, и тогда мы сможем рассказать чуть подробнее.
– Вы стали довольно часто привлекать к разработке эскизов и проектов иногородние компании.
– Это вполне осознанная стратегия – обращаться к лучшим и параллельно учиться у них. В основном у нас ведь идет индустриальное домостроение: под дома определенных серий заточены наша проектная организация, наш завод. Мы делаем их быстро и хорошо. Но есть нестандартные объекты, на которые мы привлекаем и планируем и дальше привлекать внешние силы.
– ЖК «Тюльпан» вы в свое время называли «воротами Челнов». 22-й микрорайон тоже находится на въезде в город – со стороны М7, и ДОМКОР тоже делает на него ставку. Как бы вы назвали его?
– М7 – это федеральная трасса, по ней едут люди из разных регионов. И этот ЖК, который мы назвали «Романтики», в каком-то смысле станет для них визитной карточкой города, потому что будет встречать их на въезде и провожать на выезде. Именно по нему они составят первое впечатление о Набережных Челнах. Мы предусмотрели очень интересное оформление: светлые фасады, мурал на трех акцентных башнях, архитектурную подсветку. Он станет таким светлым пятном на фоне окружающей застройки, которое точно будет привлекать к себе внимание и создавать хорошее настроение.
Для нас ЖК «Романтики» – это пример градостроительного подхода, который когда-то применялся при разработке генплана Набережных Челнов. Тогда проектировщики и архитекторы мыслили не домами, а микрорайонами: заранее продумывали транспортные связи, обеспеченность соцобъектами и потом только приступали к детализации по кварталам и отдельным домам. Мы идем по тому же пути. Сейчас ведется рабочее проектирование, в следующем году планируем выйти на площадку. Из «фишек» ЖК «Романтики» – переменная этажность, интересные материалы фасадов, непрерывный пешеходный каркас, благодаря которому до любого дома в микрорайоне можно дойти, не пересекая проезжую часть. Очень достойный микрорайон должен получиться. Одним из символов его будет Маленький Принц.
«Опыт «клевера» планируем тиражировать в других городах»
– Сейчас реализуются инфраструктурные проекты в Замелекесье – расширили мост на Гостева, подготовили проект новой трамвайной ветки, построили продолжение Авангардной улицы. Известно, что ряд проектов активно лоббировал холдинг. Есть ли новости о продолжении проспекта Фоменко?
– По освоению Замелекесья мы находимся в постоянном диалоге с городом: увязываем все проектные решения по дорогам, транспорту, инфраструктуре, по инженерным сетям. Это такая согласованная конструктивная работа, без которой комфортного микрорайона не получится.
На сегодня идет проектирование продолжения проспекта Фоменко, который логично выйдет к 1-й автодороге, и продолжения улицы Авангардной. Насколько мне известно, сейчас решаются технические вопросы. Мы как застройщик очень этого ждем, потому что развивать микрорайон без транспортной доступности было бы неправильно. Но вместе с тем понимаем, что это вопрос времени и серьезных денег.
– У холдинга появился опыт среднеэтажного строительства в Челнах. Как можете его оценить? Насколько он интересен покупателям? И насколько коммерчески выгоден для компании?
– Этот опыт мы считаем достаточно успешным. ЖК «Клевер» – это дома бизнес-класса по 18 квартир в каждом, полностью закрытая территория, круглосуточная охрана, качественно другое обслуживание УК. Фактически это такой мини-клуб. То есть жилье, построенное по стандартам загородного, но при этом вам не нужно искать специалистов по его обслуживанию, а зимой вооружаться лопатой и убирать снег – сервис остается за УК.
Высоких продаж там нет, да мы их и не ожидали. Это не массовый продукт, у него другой ценник, и здесь все-таки нужен индивидуальный подход. Те, кто купил там квартиру, уже вкусили все прелести уединенной жизни в зеленой части города, остальным это только предстоит. Мы продолжим застройку следующих очередей ЖК «Клевер». Возможно, уже в следующем году. Планируем этот опыт и серию тиражировать в других городах: там они тоже востребованы.
«Генплан делается не под застройщиков, а под жителей»
– Как можете оценить презентованный ранее в мэрии проект нового генерального плана Набережных Челнов?
– Радует то, что в городе задумались о том, как Челны будут развиваться и застраиваться в перспективе 10-15 лет. Такой макровзгляд очень важен: без него невозможно будет понять, что мы получим в результате. В последние годы точечная застройка не лучшим образом влияла на комфортную жизнь в городе, с точки зрения архитектуры, зонирования, благоустройства, транспортной и социнфраструктуры. Всесторонне продуманный генплан поможет избежать этих проблем в будущем.
– Насколько предлагаемый разработчиками документ отвечает потребностям застройщиков?
– Вы знаете, генплан делается не под застройщиков, а под жителей. Его задача – обозначать векторы развития города. Он должен определить территории для развития, а власти – вовлечь их в оборот. Потенциал для роста у Челнов есть: в частных руках находятся большие массивы, которые на сегодня простаивают.
– Как вам идея застраивать территорию дельты Шильны и гаражных кооперативов?
– Это сложные вопросы, в которых надо разбираться детально. Некоторые предложения видятся мне спорными. Возможно, какие-то земли просто не подходят под застройку. Возможно, для освоения потребуется серьезная подготовка – намыв и отсыпка берега или демонтаж размещенных на этой земле предприятий, оборудования, гаражей. То есть технически застройка, может, и реализуема, но стоит ли игра свеч? Экономическую целесообразность подобных проектов еще предстоит посчитать.
– На слушаниях по генплану появилась информация о территориях «ДОМКОРа» в Тукаевском районе. У холдинга есть планы на строительство в пригороде?
– У нас есть участки в пригороде, будем их осваивать по мере обеспечения их инфраструктурой и, опять же, понимания дальнейшего развития города. Мы внимательно следим за дискуссиями. У нас есть идеи по концепции освоения этих территорий в соответствии с самыми современными подходами.
«Стоимость земли уже занимает очень существенную долю в себестоимости строительства»
– Руководитель Института пространственного планирования считает, что Челнами не нужно разрастаться за счет Тукаевского района, и в городе достаточно места для строительства. Разделяете ли вы его мнение? На сколько лет может хватить земельного фонда холдинга, и какие вы видите перспективы?
– Если мы говорим о текущем состоянии, то в целом, наверное, земли достаточно. Но если у города есть планы вырасти до 700 тысяч человек, то нет. Не надо сбрасывать со счетов и такой фактор, как обеспеченность жильем, по которому мы всегда в догоняющих: по Татарстану, например, он составляет около 30 кв. м, а по Челнам – 25,3. Так что жилищные условия нашим горожанам еще улучшать и улучшать!
Места под застройку пока есть, но, как я уже сказал, много «белых пятен». Площадок, на которые «заходи и стройся», не осталось. Остались территории, в которые надо серьезно вкладываться: где-то грунты заболоченные, где-то – сложный рельеф, где-то нет дорог и сетей, где-то – завод и необходимость его демонтажа. Стоимость земли и так уже занимает очень существенную долю в себестоимости строительства, и если это все переложить на застройщиков, она вырастет еще и, как следствие, потянет за собой рост цен на жилье.
Что касается идеи развития города в сторону Тукаевского района. Концептуально она имеет право на жизнь: это некая децентрализация населения, равномерное распределение жителей по территории, разгрузка транспортных магистралей, соцобъектов. Очень много мегаполисов образовалось именно по этому принципу. Но этот вопрос, конечно, нужно решать на стратегическом уровне.
«Прежде чем зайти в нижнекамск, мы получили портрет его жителей»
– Холдинг сегодня активно строит в других городах республики. Судя по последним заявлениям, особенно большие планы у вас на Нижнекамск. Вы даже участвуете в работе над мастер-планом города.
– Планы у нас действительно большие. Дело в том, что на сегодня ДОМКОР для Нижнекамска – это, пожалуй, стратегический застройщик с земельным банком, позволяющим строить более 1,5 млн. кв. м жилья. Осваивать такие территории невозможно без понимания, куда двигается город, каким его в будущем видят местные власти и сами нижнекамцы. Чем лучше мы это знаем, тем легче будет всем. Получится